최근들어 부동산 규제의 영향인지 서울을 기준으로 한 주택 시장의 매매가격이 안정세를 보이고 있습니다. 15억 이상 초고가 아파트의 경우 빠르게 호가가 내려가고 있으며, 9억에서 15억 사이의 아파트들도 어느정도 하방 압력을 받고 있는 모습입니다.
매매시장이 안정화되어가고 있는 가운데 전월세 시장이 들썩이고 있습니다. 아파트를 구매하려는 수요가 관망하는 쪽으로 돌아서면서 전세 계약을 원하는 수요가 늘어난 것으로 보이는데요. 실수요 위주로 편성되어 있는 전월세 시장을 안정시키기 위해서 '계약갱신청구권'과 '전월세 상한제'가 21대 국회에서 통과될지 관심을 끌고 있습니다.
전월세 상한제
전월세 상한제는 전월세 인상률을 5% 이내로하는 정책입니다.
주택임대차보호법 제7조 및 시행령 제8조에 의하면 집주인은 세입자를 받을 때 전세계약을 최소 2년간 유지해야합니다. 2년 동안은 집주인이 세입자를 내쫓을 수 없습니다.
집주인은 세입자와 재계약을 할 때 보증금을 증액청구 할 수 있습니다. 더 올려받겠다는 거죠. 하지만 올려받는 금액은 약정한 차임 등의 20분의 1 금액을 초과하지 못합니다. 즉 5% 이상 올려받을 수 없습니다. 상대적으로 약자인 세입자를 보호하기위한 법적 장치죠.
이 법의 헛점은 기존 세입자와 재계약을 하지 않으면 5% 이상 올려받을 수 있다는 점입니다. 전세시세가 5% 이상 급등한 경우 기존 세입자와 재계약을 하면 5% 이상 올려받지 못하기 때문에 재계약을 안하고 새로운 세입자를 찾게 되면, 5% 이상 전세보증금을 올려 받을 수 있습니다. 이 경우 새로운 계약이 성립되기 때문에 10%를 올리던 20%를 올리던 상관없습니다.
요약하면, 현행 전월세 상한제는 사실상 2년까지만 보장이되는 문제가 있습니다.
계약갱신청구권
이런 제도를 개정한 것이 '계약갱신청구권'입니다. 현행법에서 세입자를 2년동안 보호해주는 것에 더해 세입자가 원하면 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리가 '계약갱신청구권'입니다.
원래는 상가 임차인을 보호하기 위한 제도였는데요. 이 제도를 주택에까지 적용하는 것입니다. 세입자는 최초 2년을 전세로 살다가 계약갱신청구권을 이용하여 2년 더 전세 계약을 유지할 수 있습니다. 같은 세입자와의 재계약이기 때문에 전월세 상한제가 적용되어 5%까지만 전세금을 올려받을 수 있습니다.
물론 무조건 세입자에게 유리한 법은 아닐 수 있습니다. 집주인 입장에서는 2년이 아닌 4년동안 전세를 살 것이라고 간주하고 시세를 선 반영해 전세보증금을 비싸게 받으려고 할 수 있습니다. 때문에 전반적인 전세시세가 상승할 가능성도 있습니다.
전세시세가 상승하면 이를 발판삼아 다시 매매가가 올라가는 순환고리가 만들어질 가능성이 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 '정당한 사유'
관련 법안의 개정안마다 다르긴하지만 일반적으로 집주인이 세입자의 '계약갱신청구권' 행사를 거절할 수 있는 정당한 사유도 존재합니다. 임대료 연체와 거짓임차, 고의파손, 철거 및 재건축, 임차인의 실거주 등이 있을 경우 집주인은 세입자를 내쫓을 수 있습니다.
전세를 주고 집주인이 사정상 다른 곳에서 살다가 직접 자기 집에 들어와 살고 싶은 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절 할 수 있습니다. 또 한, 임대료를 연체하는 악성 세입자인 경우, 집을 파손하는 행위가 발견된 경우, 지역이 재건축을 하거나 건물을 철거하는 경우에도 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
뭐 합리적이네요...
아무튼 어떤 개정안의 형태로 입법이 될지는 모르겠지만 21대 총선에서 여당이 181석을 얻으면서 관련 법안의 입법에도 탄력을 받을 것 같습니다.
'전월세 상한제'와 '계약갱신청구권'이 시장에 미칠 영향은요??? 잘 모르겠네요.. ㅎㅎ
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