정부가 예고한 주책 임대차신고제(전월세 신고제)가 4월 일부 지역을 대상으로 시범 실시됩니다. 원래는 6월 전면 시행될 계획이었지만 일부 지역에서 일정을 앞당겨 4월부터 시행하기로 했습니다.
전월세 신고제
국토교통부에 의하면 오는 6월부터 '임대차 신고제(전월세 신고제)'가 도입될 예정입니다. 전월세 신고제가 도입되면 집주인이나 세입자 중 한사람이 임대차 계약에 대한 사실을 의무적으로 신고해야 합니다. 임대료와 임대 면적, 층수와 함께 신규/갱신 여부, 임대차 계약기간 등 모든 정보가 실거래 정보처럼 낱낱이 공개됩니다. 정부에 신고된 임대차 계약 정보는 11월부터 국토교통부 실거래가 공개 사이트를 통해 확인할 수 있습니다. 임대 사업자가 체결한 전월세뿐만아니라 일반 임대인의 전월세 거래도 주택 매매처럼 일정 기간 내 실거래가로 신고하도록 하는 제도입니다.
주택 임대차 계약 시 30일 안에 임대 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대 기간, 신규/갱신 여부 등을 관할 지자체에 신고해야합니다. 만약 신고하지 않거나 허위신고가 적발될 경우 과태료가 부과됩니다. 시범 시행 기간에는 과태료 부과를 강제하지는 않겠다는 입장이지만 6월부터는 집주인들의 임대소득 정보가 노출되고 신고 의무도 부여될 예정입니다.
전월세 신고제 시범 운영지역은 동 단위로 진행될 예정이며 현재 대전시 서구 월평2동, 세종시 보람동, 경기 용인시 기흥구 보정동, 충북 충주시 수안보면, 충주시 봉방동 등 5곳으로 일단 추려졌습니다. 시범운영에서 서울이나 부산 등 대도시는 제외되었습니다. 지난달 전국 지자체를 대상으로 전월세 신고제 시범운영 신청을 받은 결과 5군데에서 참여 의사를 밝혔다고 합니다. 이 곳 중에 2~3 곳을 최종 시범운영지역으로 선정할 계획이라고 합니다. 시행 방식은 내부 검토 중이지만 가격과 규모에 관계없이 모든 주택에 적용될 가능성이 높다고 합니다.
국토교통부가 임대차사업 등록 활성화 대책을 내놓은 2017년 잠재적 주택 임대사업자를 400만명 수준으로 추산했었는데요. 현재 약 170만명 가량이 임대 사업자로 등록을 했습니다. 나머지 임대차 계약은 사업자가 아닌 일반 임대인으로 임대소득을 거두고 있는 것으로 추정되고 있습니다. 세입자의 경우 전세보증금을 지키기 위해 확정일자를 받게 되는데, 확정일자를 통해 공개된 임대차 계약은 전체 계약의 약 30% 수준에 그친다고 합니다. 지금까지는 임대치 신고제가 적용되지 않았기 때문입니다. (신고되지 않은 많은 임대차 계약이 월세이거나 보증금이 높지 않아서이기도 합니다)
국세청은 지난 2019년부터 모든 주택임대소득자에 대해 소득신고 의무화를 시행했습니다. 이전까지 신고대상이 아니었던 2000만원 이하 임대 소득자도 세금발생 여부와 상관없이 모두 임대소득 신고를 해야합니다. 임대 소득 신고를 누락한 경우 국세청이 별도 조사를 통해 미신고자를 찾아 밀린 부가가치세, 종소세는 물론 무신고 가산세 20% 및 납부불성실 가산세 10.95%까지 물게됩니다.
세금과 더불어 건강보험에도 변동이 생깁니다. 연간 임대소득이 400만원을 초과하면 건강보험 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환됩니다. 지역가입자로 전환이 되면, 동산이나 부동산 등 재산을 고려해서 건강보험료를 납부해야합니다. 수입이 공식적으로 잡히지 않아 건강보험료를 납부하지 않았던 주부나 은퇴 생활자들이 임대소득원의 공개로 추가 부담이 생길 수 있습니다. 전세로 임대소득을 올리고 있는 집주인은 3채 이상 전세를 내놓은 경우만 '간주임대료'를 내야해서 월세 소득자보다는 세부담이 크지 않을 수 있습니다.
하지만 전수조사를 하기엔 너무 많은 리소스가 소요되기 때문에 사실상 불가능했습니다. 이번 전월세 신고제의 전격 시행으로 별도의 조사없이 자동으로 주택 임대 소득자의 정보가 파악 될 것을 기대하고 있습니다.
또 한, 임대차 계약이 공개되지 않아 시장 가격에 대한 정보가 적어 임대차 계약시 시세나 임대인이 부르는 금액을 중심으로 계약이 이뤄졌던 것도 적정 시장가를 따라갈 것으로 기대되고 있습니다. 뭐 그 밖에 허위매물에 대한 얘기도 많았고, 실거래 등록후 취소에 대한 논란도 많았었죠. 세입자 입장에서는 얻을 수 있는 정보가 제한적이긴 했었습니다.
하지만 단점도 있습니다. 전월세 신고제에 등록되지 않는 관리비를 비싸게 빼서 사실상 월세를 늘려서 받는 꼼수가 있을꺼란 얘기도 있습니다. 게다가 임대인에게 부과된 임대소득세 부담이 고스란히 임차인에게 전가될 것이라는 예상도 있습니다. 집주인에게 부담되는 세금만큼 전월세 임대료 상승으로 이어져 오히려 임차인에게 부담이 될 것이라는 얘기도 있습니다.
또 한, 전세 매물을 월세로 돌려서 세금 부담을 월세로 충당하려는 임대인이 늘어날 수도 있습니다.
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